You are using an outdated browser. For a faster, safer browsing experience, upgrade for free today.

Loading...

Анализ рынка квартир г. Краснодар 2020

Падение курса рубля привело к ажиотажному спросу на жилье в Краснодарском крае.

Первичный рынок

По состоянию на начало апреля 2020 г. объем возводимого МЖС в городе составляет 5,3 млн. кв. м. В расчете на 1 чел. постоянного населения показатель равен 5,2 кв. м, что оценивается как очень большое значение. Важно отметить, что повышающее влияние на него оказывает несоответствие статистических данных о жителях г. Краснодара (1 008 тыс. чел.) реальной численности города, которая, по оценкам местных муниципальных властей, составляет не менее 1 380 тыс. чел. При использовании последних данных объем возводимого МЖС в г. Краснодаре в расчете на 1 чел. является на 1,4 кв. м меньшим и составляет 3,8 кв. м. Тем не менее, он в разы превышает значение показателя во многих городах России.

Доля проблемных и замороженных объектов на локальном рынке остается высокой (21%). Поэтому фактический объем возводимого МЖС составляет не 5,3 млн. кв. м, а 4,2 млн. кв. м. Однако важно отметить, что с подачи Администрации города прослеживается постепенная санация рынка.

Структура возводимого МЖС в разрезе классов за 1 квартал 2020 г. практически не изменилась.

Всего на конец 1 квартала текущего года в стандарт-классе ведется строительство 84 комплексов (с 230 литерами в своих рамках), в комфорт-классе - 74 (с 188 литерами), в бизнес-классе - 17 (с 22 литерами), в элитном классе - 2 (с 2 литерами).

На локальном рынке активную деятельность осуществляют порядка 50 девелоперов. Еще около 50 компаний, за которыми числятся проблемные и замороженные объекты, фактически не осуществляют строительных работ, многие из них признаны или могут быть признаны банкротами. Новых игроков в начале 2020 г. на рынке не появилось.

На сегодняшний день основная масса новостроек характеризуется высокой степенью ликвидности квартирограммы. В ее составе преобладают студии и 1-комн. квартиры с компактными планировочными решениями, что соответствует текущим потребительским предпочтениям. Дальнейшего потенциала для оптимизации квартирограммы практически нет, что и находит отражение в минимальных изменениях структуры предложения в разрезе типов и средних площадей.

На начало апреля 2020 г. на ТОП-10 девелоперов приходится 49% от общего объема возводимого МЖС в г. Краснодаре. Отметим, что часть их ресурсов направлена на завершение проблемных и замороженных объектов. В частности, достройкой объектов других компаний занимаются «ССК» («Фонтаны», «Крылья», «Свобода»), «АСК» («Дом на Кирова», Rich House, «Зеленодар»), «ГИК» («Южный», «Валентина») и т. д.

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодара демонстрирует устойчивый рост, начиная с 2015 г. В 2019 г. положительная динамика составила 10,8%, в 1 квартале 2020 г. - 2,8%. В структуре предложения происходит смещение в сторону более дорогого предложения: по состоянию на конец марта 2020 г. около 45% новостроек имеет среднюю цену продажи 45-55 тыс. руб./кв. м, тогда как еще в конце 2018 г. на этот ценовой диапазон приходилось 29%.

Новых объектов по итогам 1 квартала 2020 г. по меркам локального рынка вышло мало. Соответственно, их влияние на динамику среднерыночных цен не могло стать существенным. Тем не менее стоит отметить сравнительно высокие цены в них (в среднем 54,2 тыс. руб./кв. м, что всего на 4,7% ниже среднерыночного значения). Причины относительной дороговизны новых проектов - использование при их реализации проектного финансирования; ненулевая стадия строительства на старте продаж; наличие уже сданных литеров в составе комплекса, обеспечивающее большее доверие со стороны покупателей.

Спрос

По итогам 1 квартала 2020 г. число сделок на первичном рынке МЖС г. Краснодара составило 7,4 тыс. ед., что ниже значения прошлого квартала на 13,6%, но при этом на 16,3% превышает значение аналогичного периода прошлого года. Оживление спроса в начале года в очередной раз стало следствием панических настроений среди населения в связи с падением цен на нефть и последовавшим снижением курса рубля. Ожидание роста цен на недвижимость и повышения ипотечных ставок ускорили процесс принятия решения о покупке.

Поддерживающим спрос фактором остается ипотека и связанные с ней государственные программы поддержки населения (в частности, материнский капитал на первого и второго ребенка, военная ипотека, ипотека для семей с 2 детьми по сниженной ставке). Снижение ставок по жилищным кредитам компенсирует собой большую часть роста цен на недвижимость, сохраняя тем самым доступность новостроек для покупателей-ипотечников.

Число сделок в комфорт-классе остается относительно стабильным. Ключевым ограничителем спроса в этом сегменте выступает высокий текущий уровень цен.

В бизнес- и элитном классах покупательская активность снижается на протяжении 1,5 лет. Отдельные новые комплексы с наиболее привлекательной концепцией и расположением аккумулируют достаточный для них спрос, но такие предложения немногочисленны на локальном рынке.

Вторичный рынок

Вторичный рынок недвижимости Краснодара намного дешевле новостроек. Потому многие обращаются за новым жильем именно к этому кластеру недвижимости.

Цены на вторичное жилье в Краснодаре выросли за год на 4,9% и составляют 53 953 рублей за квадратный метр. Это выше, чем в Волгограде, Воронеже и Омске. Но ниже, чем в Симферополе, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону и Самаре.

Наибольший спрос в этом году на вторичное жилье был в середине марта, после чего наступил спад. Это связано с карантином и эпидемией COVID-19. Которая внесла свои коррективы в развитие рынка недвижимости по всей России.

В Краснодарском крае был самый большой рост цен на вторичное жилье по стране — целых 6%.

Тенденции и перспективы

Первичный рынок многоквартирного жилищного строительства (МЖС) г. Краснодара на протяжении 1 квартала 2020 г. находился в стадии стабилизации и движения в сторону дефицита предложения. Уровень конкуренции является приемлемым, цены достигли среднего значения по крупным городам РФ, постепенно разрешается проблема обманутых дольщиков, емкость спроса по-прежнему высока. Ниже приведены тенденции и индикаторы развития рынка по итогам 1 квартала 2020 г.:

  • - Всплеск спроса. В 1 квартале было продано 7,4 тыс. квартир, что на 16,3% выше значения за аналогичный период прошлого года. Падение курса рубля традиционно ассоциируется с дальнейшим повышением цен и ростом ставок по ипотеке, как следствие, покупатели ускорили принятие решения о покупке;

  • - Падение числа новых проектов. В 1 квартале было начато строительство 127 тыс. кв. м (или 2,7 тыс. квартир), что в 3,4 раза ниже значения аналогичного периода прошлого года. За счет сдержанной девелоперской активности конкуренция сохраняется на приемлемом уровне, объем возводимого жилья с начала года сократился на 2,7%;

  • - Снижение объема ликвидного предложения. Число остатков, без учета проблемных и замороженных домов, составляет 41,1 тыс. ед., что на 10% ниже значения конца 2019 г. При текущем уровне спроса коэффициент поглощения оценивается в 1,4 года, что свидетельствует об относительном балансе спроса и предложения;

  • - Текущая средневзвешенная стоимость 1 кв. м на локальном рынке составляет 56,9 тыс. руб., в разрезе сегментов: стандарт - 48,7 тыс. руб., комфорт - 58,5 тыс. руб. Данный уровень цен, в сравнении со многими городами РФ, оценивается как средний и является одним из факторов-ограничителей доходности проектов на локальном рынке. Положительным аспектом является стабильная положительная динамика цен в последние годы. В частности, в 2018 г. среднерыночное значение показателя возросло на 4,7%, в 2019 г. - на 10,8%, в 1 квартале 2020 г. - на 2,8%.

  • - Действующие меры по предотвращению распространения короновирусной инфекции и падение курса рубля могут оказать сильный негативный эффект на вторичный рынок МЖС г. Краснодара.

Заказать
звонок